DER BAUPROFI FÜR DIE ERSCHLIEßUNG IHRES GRUNDSTÜCKES

Das Thema Grundstückserschließung hört sich kompliziert an, aber das muss nicht sein. Im Grunde geht es darum, dass Ihr Haus an das öffentliche Straßen- und Versorgungsnetz angeschlossen wird. Diese Aufgabe liegt im Verantwortungsbereich der Versorgungsträger. Das wären zum Beispiel die Städtischen Werke (Gas und Strom), Telekom oder auch Anbieter für Abwasser- und Trinkwasser.

Die dadurch entstehenden Kosten nennt man Erschließungsbeiträge. Informationen zur Höhe der anfallenden Erschließungskosten können Bauherren bei ihrer Gemeinde oder Kommune erfragen. Der Ausbau von sogenannten Erschließungsanlagen, wie Straßen oder technischen Anlagen für die Strom-, Gas- und Wasserversorgung, ist mit der Erhebung von Erschließungsbeiträgen verbunden. Aber wer regelt überhaupt das Thema Erschließung Grundstück NRW? Hier gibt es zwei rechtliche Ebenen:

Im Baugesetzbuch (BauGB, erstes Kapitel, erster Teil, vierter Abschnitt) wird die Grundstückserschließung im Allgemeinen definiert. Es dient den Gemeinden als Leitfaden, für folgende Fragen:

• Wer ist für die Erschließung eines Grundstücks verantwortlich?
• Ab wann gilt ein Baugrundstück als erschlossen?
• Was versteht man unter dem Begriff Erschließungsanlagen?

Dann gibt es noch den Bebauungsplan der Stadt, Gemeinde oder Kommune. Die Grundlage hierfür ist ebenfalls das BauGB (erstes Kapitel, erster Teil, dritter Abschnitt). Im Bebauungsplan wird festgelegt, wo und wie die Grundstücke in der Gemeinde oder Stadt genutzt werden dürfen. Das Ziel hierbei ist, Interessenkonflikte zu vermeiden und für ein einheitliches Bild in den entsprechenden Stadtteilen oder Siedlungsgebieten zu sorgen.

Die Bebauung eines Grundstücks ist in Deutschland grundsätzlich genehmigungspflichtig. Außerdem ist eine Erschließung des Grundstückes zwingend notwendig. Die Baugenehmigung wird nur dann bestätigt, wenn das Bauvorhaben zulässig ist. Hierzu prüft das zuständige Bauamt, ob die grundlegenden Anforderungen an den Neubau erfüllt sind. Außerdem müssen die jeweiligen Landesbauordnungen und Baupläne der Gemeinden berücksichtigt werden. Bei Nichtbeachtung der gesetzlichen Vorgaben kann es teuer werden.

Es gibt drei Arten, wie Ihr Baugrundstück erschlossen sein kann. Die Einteilung richtet sich danach, in welchem Grad die Erschließungsanlagen vorhanden sind. Hierbei unterscheidet man:

Unerschlossenes Grundstück

Die Grundstücke ohne jegliche Erschließung nennt man Rohbauland. Hier ist das Bauen noch nicht möglich, weil die grundlegende Infrastruktur fehlt. Strom- und Wasserleitungen sowie Zufahrtswege und Abwasserkanäle müssen erst einmal verlegt werden. Erst danach kann der Hausbau beginnen.

Teilerschlossenes Grundstück

Dieses Bauland ist bereits mit einigen Erschließungselementen ausgestattet, andere fehlen noch. Daher spricht man von einer Teilerschließung. Das trifft zu, wenn:

• Entweder das eigene Grundstück nicht mit dem öffentlichen Straßennetz verbunden ist.
• Oder die Versorgung mit Strom, Gas oder Wasser nicht in der Straße vorhanden ist.
• Oder der Anschluss zum Baugebiet fehlt.

Vollerschlossenes Grundstück

Bei einem vollerschlossenen Grundstück ist die technische und verkehrsmäßige Erschließung gegeben. Alle baulichen Maßnahmen wie Straßenbau oder Erdarbeiten wurden abgeschlossen und die Versorgungsanschlüsse außerhalb der Grundstücksgrenze stehen zur Verfügung.

Der Hausbau ist mit hohen Kosten verbunden. Diese müssen kalkuliert und in der Planung berücksichtigt werden. Denn neben den Kosten für Baumaterialien, Maschinen und Handwerker müssen zusätzliche Kosten eingeplant werden. Hierzu zählen auch die Erschließungskosten. Diese können je nach Fall variieren. Hierzu zwei Beispiele:

Kosten bei der Ersterschließung des Baugebiets

Beim Rohbauland wird oft von der sogenannten Ersterschließung gesprochen. Unter die Ersterschließung fällt, gemäß dem kommunalen Abgabengesetz, die Erstellung der Infrastruktur zum Grundstück. Denn, damit Sie auf Ihrem Grundstück bauen und auch später leben können, müssen zuerst Straßen, Wege und Leitungen vorhanden sein. Sogar die Straßenbeleuchtung fällt unter das Thema Ersterschließung.

Zwar sind die Versorgungsträger für die öffentliche Erschließung verantwortlich, aber das bedeutet nicht, dass sie die kompletten Erschließungskosten tragen. Üblicherweise müssen die Grundstückseigentümer mit der Zahlung von Erschließungsbeiträgen von bis zu 90% rechnen. Ähnlich verhält es sich bei der Teilerschließung.

Vom Haus bis zur Straße – Was kommt auf Sie zu?

Auch bei einem erschlossenen Grundstück gibt es versteckte Kosten. Denn die Versorgungsträger sind nicht verpflichtet die Anschlüsse direkt an Ihrer Grundstücksgrenze bereitzustellen. Der Anschluss kann somit bis zu 150 Meter entfernt sein. Diese Versorgungslücke muss ebenfalls ausgebaut werden. Auch diese Kosten muss der Bauherr tragen.

In diesem Fall spricht man nämlich von Anschlusskosten, die separat zum Hauspreis dazukommen. Das gilt übrigens auch bei einem schlüsselfertigen Haus. Denn die Anschlüsse des Gebäudes werden nur wenige Meter aus dem Haus verlegt. Die restliche Anbindung zwischen Haus und Straße muss der Eigentümer separat zahlen.

Hierzu ein Beispiel:

Üblicherweise wird der Gas- und Strom-Anschluss von den örtlichen Stadtwerken bereitgestellt. Diese verrechnen einen sogenannten Baukostenzuschuss. Hier werden beispielsweise die ersten 10 Meter bis zum Haus pauschal berechnet, jeder weitere Meter kostet extra. Je nach Stadt können die Kosten so zwischen 4.000 bis 7.000 Euro liegen. Ähnlich verhält es sich mit den Preismodellen für Trink- und Abwasser oder Kommunikationsleitungen. Solche versteckten Kosten können schnell mal das geplante Budget um 15.000 Euro vermindern. Daher ist es wichtig, dass man die Erschließungskosten vorher in der finanziellen Planung berücksichtigt.

Nordrhein-Westfalen ist das bevölkerungsreichste Bundesland Deutschlands mit vielen Städten und Gemeinden. Und je nachdem, wo man bauen möchte, können die Erschließungsbeiträge stark variieren. Daher sollte man regionale Unterschiede mit in die finanzielle Planung einpreisen.

Das Rheinland wird auch als Metropolregion bezeichnet. In diesem Gebiet befinden sich viele Großstädte und Wirtschaftszentren mit einer hohen Bevölkerungsdichte. Das wirkt sich negativ auf die Grundstückspreise und Erschließungskosten aus. Wer also die Erschließung Grundstück NRW im Rheinland plant, sollte folgende Punkte mit in seine Überlegungen einbeziehen:

• Eine hohe Nachfrage nach Grundstücken in erschlossenen Gebieten ist ein Grund für deren Kostenanstieg.
• Auch der Mangel an Bauland am Wunschort führt zu erhöhten Preisen. Deshalb kann sich die Suche nach einer geeigneten Grundstücksfläche über mehrere Jahre erstrecken.
• Die Knappheit für Wohnraum und Gewerbeflächen treibt die Preise zusätzlich nach oben.

Obwohl das Rheinland dicht besiedelt ist, gibt es viele Brachflächen in den Städten, Kommunen und Gemeinden. Wenn eine brachliegende Fläche vorher gewerblich, für Industrie und Verkehr oder für das Militär genutzt wurde, muss diese für einen Neubau vorbereitet werden. So entstehen weitere Kosten. Denn das Bauen auf solchen Grundstücken bedeutet zumeist eine kostspielige Beseitigung von Altlasten.

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